自2018年以来，受产业转型升级、中美贸易摩擦和整体环境不确定性增加的影响，深圳实体企业扩租和搬迁的意愿有所减弱，观看情绪浓厚。第一太平戴维斯深圳产业地产部针对产业物流市场进行跟踪与分析，以为深圳产业物业市场需求虽短期放缓，但受益于良好的产业基础，有理由继续看好其中长期市场。

受宏观经济环境影响，产业物流市场需求放缓

今年以来，产业物流市场需求开释的速度有所放缓，厂房和仓库（指普通仓，下同）市场的大面积租赁成交鲜见。需求放缓的同时，一向空置率较低的深圳厂房、仓库市场空置率出现了小幅上升。2019年2季度，千航国际，厂房物业的空置率上升至10%，高标准仓库的空置率在今年2季度上升至3%，整体仍维持低位（详见图一）。

图一：深圳厂房和高标仓空置率走势

数据来源：第一太平戴维斯深圳产业地产部

尽管深圳厂房物业几乎无新增供给，但整体市场存量较大，需求的放缓也导致租金上涨受阻，市场租金并未延续往年持续增长态势，整体均匀租金水平较为平缓，个别片区和项目甚至出现租金下调。

据第一千航国际太平戴维斯深圳产业地产部研究数据显示，2019年上半年深圳厂房物业的均匀租金录得30.69元/㎡·月，与上年几乎持平（详见图二）。

相对于厂房市场，深圳高标准物流仓在过往一直都是“一库难求”，但今年需求出现下滑情况，一些优质仓库项目开始出现空置面积，整体租金价格相对于往年无明显上涨，2019年第2季度录得均匀租金55元/㎡·月。

图二：深圳各片区厂房租金情况

数据来源：第一太平戴维斯深圳产业地产部

受益于深圳良好的产业基础，继续看好产业物流市场中长期趋势

深圳是国内典型的产业城市，产业门类丰富、基础雄厚、科技含金量高；纲领性文件也将为深圳产业未来发展指明方向和带来新的发展契机。

今年年初发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，粤港澳大湾区战略定位为建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地。同时要求深圳继续发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

最新的《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》提出将给予深圳产业发展一定的政策支持，包括发展5G、人工智能网络空间科学与技术、生命信息与生物医药技术产业，以及围绕深圳建成国际科技信息中心、科技创新中心、综合性国家科学中心等高新技术产业集群。

随着战略新兴产业的发展壮大，其产业链上各个环节收留量扩大，将会带来不同类型产业物业空间需求的增长。

2018年深圳第二产业增加值9961.95亿元，增长9.3%，占全市地区生产总值的比重为41.1%。四大支柱产业中的高新技术产业增加值和物流业增加值分别为8296.63亿元和2541.58亿元。除了夯实支柱产业外，深圳也在大力育发展战略新兴产业，2018年战略性新兴产业增加值合计9155.18亿元，比上年增长9.1%，占地区生产总值比重37.8%。

在支持产业发千航国际展上，深圳也是不遗余力。M0和W0用地的供给，海运报价 国际快递，为产业和物流的发展拓展了物业空间，满足产业升级对更高品质物业的需求，千航货运 空运价格，进步了土地利用效率。

《深圳市产业区块线治理办法》限制工改M0，并且对M1用地的开发提出要求，通过“产业上楼”的方式留住产业的生产制造环节，尤其是高端制造环节。以此看来，未来深圳产业物业供给会随之增多，整体市场将会呈现供需两旺的局面。

固然当前市场整体需求不旺，但部分行业的企业寻租仍表现积极。从第一太平戴维斯深圳产业地产部跟进的客户来看，来自国外的第三方物流、零售及来自国内的智能制造等行业的租户在深圳积极寻租合适的物业空间。从今年景交的案例可以看出，智能制造（上海赛凯智能）、机器人（北京梅卡曼德）以及部分行业小规模生产环节等在租赁市场表现仍较为活跃。

受益粤港澳大湾区产业零售发展，物流地产需求将外溢

物流需求与产业消费市场发展紧密相关，大湾区产业和零售业发展较快，促进大量物流配送与仓储需求的增长；同时，受益于大湾区良好的交通设施，物流地产发展迅速。

对于深圳来说，高标准物流仓一直供给稀缺，即便短期出现了空置，随着市场的发展将很快被吸纳。考虑土地利用效率的题目，深圳未来新增物流用地的可能性不大，因此，一部分需求靠存量的仓库来满足，另一部分需求将需要转移到惠州、肇庆、江门等城市。

第一太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高表示，从产业发展基础、产业升级的规律、政策支持以及市场的表现来看，深圳产业物流市场的未来呈向好态势，同时随着深圳高标准物流仓供不应求的情况加剧，物流仓储需求外溢的趋势将逐渐明晰。