国内疫情渐渐平息，大部分城市慢慢恢复了往日的车水马龙，但国外疫情却有了暴脾气，确诊人数节节攀升。

无论国内还是国外，在这场抗疫大战中，你会发现物流是名正言顺的背后英雄。补给隔离期居民大量生活用品，运送医疗物资，支援国外物资，哪里都离不开它。

其中菜鸟物流依托国内150多座电商仓储园区所构成的聪明供给链，持续向湖北输送各类物资。而万科旗下的万玮物流也无偿开放了全国27个城市59个物流园，用于应急周转仓储及多温区食品物流储存运输。

嗅觉灵敏的房企原来早已进局物流地产，除了万科，碧桂园2017年进股中集产城，绿地战略合作中远海运，远洋频频收购物流企业，荣盛联合菜鸟，姿势不同，但方向一致。不过也有业内人士表示，房企做物流地产，进不了前三，很危险。

物流地产有赚头

实则是背后有缺口

拿地难也影响市场供给

有人会迷惑物流地产究竟是什么？

简单来说是存放货物，中转货物、分发货物的空间，空间中会包含货物的储存、装卸、包装、流通加工等，为了实现货物从供给地到接收地的流通，运输、配送和信息治理是其中的必要配套服务。

说物流地产是销售供给链中的关键一环一点不夸张！

当前物流地产主要依靠租金收进，即靠空间挣钱，不过目前这个空间供给不太充足，所以租金持续上涨，全国主要城市的物流仓库空置率持续下行。

与此同时，物流地产展现出优异的资金回报率，势头强过写字楼、商展等标的物，据深创投不动产基金公司的相关负责人表示，2019上半年全国主要城市不动产投资中，物流的收益率最高，远景明朗。

资料来源：据公然资料整理

正是有这么诱惑的发展远景， 所以诸如万科、碧桂园、绿地、远洋等房企逐步进进。以万科为例，2014年进局创立万玮物流，目前万玮物流主营的冷库规模国内第一，截止2019年12月31日，已进驻44个城市，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米。

此外2018年，万科还联合国内财团收购了物流巨头普洛斯，其中万科团体出资约168亿人民币，占股21.4%，成为普洛斯第一大股东。

17年的双十一中，10亿快递件里，就有5亿将是从普洛斯和万科双方仓库中运出，万科已经在物流市场上具有一席之地。

一、物流地产供不应求的是高标仓

物流地产的发展态势看起来好，房企却不能盲目乐观，以为干就能挣钱，必须留意市场主要缺高标仓。总量看，我国物流地产存量并不低，约为9.55亿平米，但是优质物流设施占比仅约5%。

数据来源:Wind，易商红木，平安证券研究所

那么市场上究竟需要什么样的仓储物流了？我们先看看物流地产的客户（如下图）。

以万玮物流的客户结构为例，主要为电商、快递快运、实体制造、现代零售等。

图片来源：物流指闻

就零售商而言，首先电商的需求一直就很旺盛，2018年，我国实物商品网上零售额高达7.02万亿元。这些都依靠高效、及时、稳定的现代物流设施的支撑，尽管一些电商企业如京东、阿里、苏宁会自建仓储，但只会在一些关键节点建，一部分需求仍寄托在物流地产商身上。

其次经此一“疫”，传统零售如超市、便利店、生鲜店的线上线下一体化呼声更大，尤其是2小时内的配送更是推动着前置仓的应用，且冷库的需求也显突出。

此外受产业升级因素影响，高新技术和装备制造业的物流需求也稳步提升。

这些都透露出一个信号，高标仓需求增加，而高标仓需要满足高效、及时、便捷等特点。这里不得不再次提到万科，其高标仓规模达到全国第二，可见做物流地产万科是认真的。

二、物流用地不好拿

物流地产有着鲜明发展远景的同时，也得面对一个现实，物流用地供给少，不好拿地。物流地产属于产业地产的一部分。

由于物流用地价格低，且带来的税收少，空运报价 海运价格，对地方政府财政贡献有限，所以在土地出让上没有上风。从2015年起，我国工矿仓储用地供给持续处于低位。但在一些产业基础雄厚的地方，政府也会有斟酌。

房企做物流地产

收并购、合伙搭班子、存量改造……

都是拿地的好法子

房企进局物流地产多通过收并购、进股、合作开发等方式，进进之后，短时间内主要还是发挥特长做建造，有了项目之后补足自身的物流运营服务能力。在招拍挂市场拿地机会未几的情况，房企可考虑这些方法。

一、成立基金，收并购拿地

在住宅开发市场，当市面上的地变少时，房企会捉住收并购机会扩充土储。物流地产市场同理，当招拍挂市场不好拿，可寻求收购机会。

比如万科2015年创立万玮物流品牌，正式进军物流地产时，采取了一连串收并购动作，迅速布局。比如2018年并购太古冷链平台，侧重布局冷链物流业务。而对于收并购中需要的资金，万玮物流成立一系列物流地产基金用于扩张。

二、合伙搭班子，一起做开发

进股物流企业。一些二手地标的物权属清楚，可有效缩短项目审批、开发报建速度。所以一些房企拿地时会选择从企业受众购买，或者直接进股物流企业获得土地所有权。

比如远洋地产进股了中国物流资产（宇培团体），又先后投资郑明现代物流、九曳供给链、驹马物流等多家物流企业，目前还已在十个城市布局十个物流项目，总建筑面积达87万平方米。

与电商合作，房企主责建造，电商负责项目招商和品牌集聚。由于很多地方政府看重电商的税收贡献及经济带动作用，所以一般会给予很多支持，所以房企可联合电商企业一起拿地。

和实体企业合作，帮他们定制获取土地需求。除了找电商，和一家具备较强税收贡献能力的实体企业，在项目层面结成合作关系，一起向地方政府提出土地需求，也是成功获取土地的一种方式。

比如普洛斯有一个贸易特色就是帮客户定制，，与德国汽车制造商戴姆勒团体已经在中国合作过四个项目。最新一次是，普洛斯在浙江杭州湾区为戴姆勒东北亚零部件服务贸易公司打造近5万平方米的大规模定制级售后零部件配送中心。

不得不说，这种定制化策略既为普洛斯提供了稳定的客户需求，也为其拿地做项目提供了一个很好的法子。

三、改造经营不善的闲置资产，老旧仓库厂房

有老旧仓库、厂房或者因经营不善而闲置的土地，若交通条件和产业基础有上风，可以考虑接手“变废为宝”，改造成高端物流仓库。

比如绿地搭伙中远海运，据公然报道，合作方式为在全国主要港口城市获取土地，开发建设物流产业地产项目。同时双方将共同探索城市产业转型过程中老码头、厂房等产业工地的改造利用，辅之于节能和新能源技术，打造成改造示范项目。

但有业内人士表示，这种模式一定要留意不能违反城市总体规划。有些土地闲置时，地方政府并不会过分关注，当需要进行再开发利用时，政府就会实施各类监管，为避免出现拿了地后不能顺利开发，一定要先搞清楚土地的使用性质。

搭建数字化信息平台

创建无人物流

打造高标仓的必修课

高标仓跟传统仓的区别在哪了？

首先就是高标仓的货物周转快，从具体的存货周转数据来看，现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%，库存 SKU 能够达到传统仓储的 10 倍。其次拣选效率高，搜索盘点货物时间比传统人工方式减少 95%。

此外实现货物的快周转，帮助客户减少库存资金占用，也能提升自己的仓储坪效。而要实现这些，必须做好以下几件事！

一、搭建信息治理平台，千航货运 空运价格，提升物流运营效率

疫情前期，湖北省内各市区医院因严重缺乏物资，而不得不向社会求助，接收了很多物资的红十字会却不能及时补充供给，一时间站在风口浪尖。

有物资，为啥各医院还缺了？

据央视总台记者的探访，一很多物资积存在仓库排队等待检验，二仓库内的治理职员不知道有多少货物，也不知道货物放在哪个地方，整个仓库是混乱的，终极导致有货发不出。

而这些题目的根源从技术层千航国际面上看，红十字会仓库的信息治理能力不足，严重影响了物流进出库的效率。

之后湖北九州通医药物流接管，短短一天时间就建成了一个现代信息化的物流中心。从进仓、分区、分类、编码、扫描蕴躲到定向发放，流程清楚，终极实现有序发放，且做到账目清楚，将红十字会半个月做不完的工作，2小时完成。

同时这种货物数据在线化后，可利用大数据，共享协同等技术，实现“物流在线化”，依托云服务、云平台，能整合、治理和调度数据资源，提升效率。

比如往年12月底，京东信息平台发现武汉、华中地区的口罩销量明显上升，这一异常数据立即被重点关注，于是武汉“亚洲一号”仓储运转中心开始大批量备货。疫情爆发后，京东第一时间援助武汉100万只口罩，数据的威力可见一斑。

二、智能无人物流，全面提升仓库坪效

房企忙着造车，做机器人，实在跟物流行业的需求很近，很多物流企业为了提升货物周转和送货效率，忙着造无人机、无人仓。房企若想涉足高端物流，无人物流是必修课。

具体来讲，物流仓储中若想要提升货物的周转，关键在于提升货物的分拣效率和打包效率，空运报价 海运价格，我们以京东亚洲一号的分拣无人仓为例，其中包含智能分拣线、分拣机器人、打包机器人。

首先其仓内全为自动立体仓库，设备线也自动化，便于高效运转。

图片来源：澎湃新闻

其次假如来订单了，利用分拣机器人将货物从库区分拣出来，它1分钟累积跑200公里，完成商品抓取近2000余次。

图片来源：澎湃新闻

另外仓内采用磁悬浮自动打包系统，引进机器人1分钟可实现5000件商品的智能打包。

图片来源：澎湃新闻

我们以大连京东物流2500平方米的仓库为例，其中有860组一人多高的货架，上万种数码美妆各类商品，采用这类智能设备后，相较于传统仓库，智能仓库可节省50%面积、50%职员，而拣货出库的效率是传统仓库的千航国际3倍以上。

聪明物流不仅提升仓库坪效，还能大幅缩短配送时间，比如你早上醒来点个牛奶，中午就能到达你的餐桌。目前京东物流在全国十余个城市群，可实现“半日达”，“24小时达”城市覆盖率95%。除了京东，菜鸟的“菜鸟小G”，苏宁物流的“苏宁云仓”均大力倡导无人化物流。

三、做好配套服务建设，有条件的还可以参与运输服务

万纬物流除了布局冷链存储业务，还为冷链企业提供干线运输及末端配送的个性化物流服务。

首先万玮物流有自己的配送队伍，其中车辆有自营的，也有外部协助的。截止2019年中期，据悉万玮物流冷链干线上拥有自营冷链车10多台，外部合作车辆2000多台。

此外这些车辆全部纳进运输治理系统TMS治理，可实时回传运输路径和温度数据，实现全程管控。

终极可实现城市中转、城市配送的接力运输，且覆盖到最后一公里的配送服务。譬如在万玮南桥冷链物流园中，DQ（冰雪皇后）、中粮、棒约翰等食品企业就进驻其中，其中万玮冷运团队承接了棒约翰中心厨房的部分配送业务。

四、生鲜、医疗冷链服务是细分业务中的香饽饽

冷链成为近几年物业地产中增长最迅速的板块，其中广为人知的就是万科2018年收购了太古冷链，其后远洋、平安不动产等也开始进进冷链物流。

其中冷链中生鲜冷链、医药冷链尤为引人注目，特别是在这次疫情期间对于生鲜的需求达到顶峰。有人说过了这段时间，可能需求就会降下来，实在不然，有冷链业内人士表示，国外大型城市治理中，很多城内严禁活禽家畜屠宰，在城外屠宰之后以冻鲜的形式进城。

这次疫情之后，大城市内的活禽屠宰想必会有所管控，预计生鲜冷链的需求会有一波井喷。

同时毛利润高的医疗冷链也是待挖掘的蓝海之一。目前顺丰、京东都已开始着手，其中顺丰发布了“顺丰医药供给链‘方案+’”和“顺丰医院‘方案+’”解决方案”，除了布局医药物流可视化平台外，顺丰还在医药物流领域研发并落地了区块链医药溯源、无人机医药运输等特殊服务。

不过无论是医疗还是生鲜冷链仓库跟其他仓库有很多区别。首先位置间隔市中心近一点；其次用电有要求，用电量一般得根据当地用电收留量确定，大量用电需求需提前报批；此外制冷技术要求高。